Дома и высотки (и ничего между ними): Почему зонирование земель неэффективно для повышения городской плотности

Исследование показало, что простое изменение зонирования на более плотную застройку недостаточно для трансформации низкоплотных, ориентированных на автомобиль районов в смешанные и удобные для пешеходов кварталы. Ключевую роль играет существующая планировочная структура: улицы, размеры земельных участков и первоначальная застройка.

Исследователи сравнили редевелопмент шести районов Брисбена за 70 лет, где зонирование разрешало строительство высотных апартаментов. Оказалось, что районы с более связанной, сетчатой уличной сетью лучше адаптируются к уплотнению, чем районы с изолированными тупиковыми улицами и крупными автомагистралями. Кроме того, защита «характерных» домов (построенных до 1947 года) и общественные кампании привели к концентрации многоквартирных зданий в отдельных районах, часто рядом с зонами низкой плотности.

«Наши результаты показывают, что большинство участков с характерными домами по-прежнему содержали только дома в 2021 году», — отмечают авторы. Это может быть связано с тем, что современные реновации значительно увеличивают площадь таких домов, не оставляя места для дополнительных жилых единиц. Выводы подчеркивают необходимость учета существующей застройки при применении общих целей по уплотнению и важность инвестиций в транспортную инфраструктуру для преобразования «неадаптивных» пригородов.