Сколько открытого пространства нужно городской территории?

Почти все (97%) метрополитенские ареалы в США имеют недостаточно открытого пространства, согласно новому исследованию, опубликованному в Journal of the Association of Environmental and Resource Economists. Авторы работы проанализировали города по всей стране и разработали методику оценки, является ли количество открытых пространств в районе социально оптимальным.

Польза от сохранённых открытых пространств, таких как общественные парки, особенно в густонаселённых городах, многочисленна и хорошо известна. Однако сохранение таких территорий связано с затратами, включая упущенную выгоду от застройки, что особенно актуально в условиях дефицита доступного жилья. Несмотря на это, в период с 1988 по 2017 годы в США на сохранение земель было выделено $76 млрд.

Чтобы оценить ситуацию, авторы создали модель, определяющую оптимальный объём открытого пространства. Используя спутниковые данные, они классифицировали земли на потенциально пригодные для застройки (например, сельхозугодья), непригодные для развития из-за природных условий и уже сохранённые. Эти данные были совмещены с анализом спроса и предложения на жильё. Модель показала, что оптимальный объём зависит от эластичности цен на жильё, эффекта масштаба в предоставлении муниципальных услуг, выгод от сохранения природы и географических ограничений территории.

Применение анализа к американским городам показало, что в подавляющем большинстве из них (97%) открытого пространства недостаточно, а его добавление повысило бы стоимость земли и общественное благосостояние. Наиболее заметную пользу от сохранения дополнительных территорий в застроенных зонах получили бы такие агломерации, как Сан-Франциско—Окленд—Фримонт, Санта-Крус—Уотсонвилл и Сакраменто—Арден-Аркейд—Роузвилл в Калифорнии, а также Орландо во Флориде.

Авторы предполагают, что дефицит возникает из-за того, что большая часть открытых пространств создаётся частными застройщиками, у которых нет стимула увеличивать их объём, а также из-за ограничений на рост налогов на недвижимость (например, Предложение 13 в Калифорнии), которые снижают заинтересованность властей. В итоге, как заключают исследователи, «открытое пространство часто рассматривается как роскошь, а не как необходимая общественная услуга».